揭秘长沙购房十大“坑” 3.15律师组团教你“见招拆招”

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        2016年红网消费维权房产版共收到网友在交房入住环节产生的投诉189次，投诉的原因为房屋质量、环境配套、房证拖欠、物业纠纷等。

　　红网长沙3月15日讯（时刻新闻记者 岳瑾 孟畅 甘红）随着房屋交易的日趋频繁，房产市场上的买卖纠纷不断涌现。红网的一份调查显示，七成以上的购房者都曾遇到过房产纠纷。如何规避纠纷？如何理性维权？又是一年3.15，红网房产为置业者梳理了十大常见购房纠纷，邀请权威律师组团支招。

　　据红网房产统计，2016年红网消费维权房产版共收到网友针对长沙（含内六区及长沙县）楼盘发布的投诉帖243个。住宅类投诉中，洽谈成交环节共产生投诉37次，占比16%。投诉原因主要为：价格、贷款办理不及时、合同条款约定未能达成一致、开发商虚假宣传、不予退款等。

　　住宅类投诉中，在交房入住环节产生的投诉189次，占比83%。网友投诉的原因主要为房屋质量，投诉次数达58次，占交房入住投诉环节的31%。同时因学区房问题等环境配套而产生的投诉也高达55次。此外，领不到房产证、国土证，交房时间推迟，开发商虚假宣传以及物业服务等多种纠纷均被投诉。

　　事实上，买房是个复杂的过程，期间包括看房、选房、认购、签合同、交房、装修、入住等多个环节，每个环节稍微疏忽都可能被坑。今年3.15，红网为您揭秘长沙购房十大“坑”，助你买房时不受骗。

　　NO1、文字陷阱

　　定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别。遭受骗局不退定金成为购房者维权中的一大槽点。

　　买房支招：湖南英萃律师事务所律师谢惠明

　　订金的本质视为一种预付款，是合同双方为了体现签订合同的诚意，由一方提前预付一部分款项，所以订金只是一种预付款的支付手段，订金不具备担保的法律性质。

　　定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，定金的作用有两种情形：

　　（1）合同正常履行时，定金充作价款或由买受人收回；（2）合同不履行时，定金将作为赔偿金。若买方违约的，卖方有权没收买方已支付的定金；若卖方违约的，应按照定金的标准双倍返还给买方。

　　依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，当事人交付订金，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

　　因此，若交付了“订金”，却未声明是“定金”形式的，一般难以以“定金”来主张权利。也就难以要求卖方双倍返还订金。

　　同样，买方交付了“订金”作为预付款，买卖双方并没有约定此预付款是“定金”性质，即使买方违约，卖方也不得拒绝返还“订金”。

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　　NO2、私改规划

　　开发商私改规划这种情况，在如今的房地产市场上并不鲜见。遭到小区业主的联名抗议后，开发商诚信遭质疑。开发商先斩后奏的情况，业主该如何维权？

　　买房支招：湖南英萃律师事务所律师谢惠明

　　1、业主在购房时应与开发商就住宅规划、小区规划及违约责任等内容达成一致协议，写入双方的购房合同，并将规划设计图作为合同附件。

　　2、业主可以要求开发商将售楼广告的内容作为双方的约定写入购房合同。

　　3、业主应弄清楚所购住房及其相邻、社区情况，不宜完全听信售楼小姐的宣传，应注意保存相关的书面证据资料，比如开发商销售广告、开发商的承诺书、购房合同、规划设计图等。

　　4、开发商因事前意想不到的原因更改规划时，应尊重业主的知情权，告知业主更改规划的原因，并征求业主的意见。如果有不同意见，可以相互协商，并就补偿方案达成协议。

　　5、规划部门在审批开发商更改规划的申请时，应当考虑利害关系人(即业主)的利益和要求。在审批做出前，可以召集业主与开发商代表听取双方意见，条件成熟时，可以建立类似听证的程序，尽量做到审批决定既合法又合理。如果只偏听开发商一面之辞做出不合法的更改规划批复，业主可以提起行政诉讼，请求撤销或 变更规划设计。

　　6、因更改规划导致纠纷或者矛盾时，开发商和业主都应当诉诸于法律渠道，不能以诋毁、攻击、威胁等非法手段导致矛盾激化。

　　《中华人民共和国城市规划法》第二十九条城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。《中华人民共和国建筑法》第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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　　NO3、内部认购（团购）

　　内部认购（团购）的商品房价格相对较低，从而吸引了许多购房者。但一些内部认购程序违规，或者认购商品房未取得预售证，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。

　　买房支招：湖南金州律师事务所专职律师周振文

　　市民买房前要注意以下要点：一、要求开发商出示《商品房预售许可证》，或者向房地产主管部门查询，因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，该合同属无效合同，难以获得有效保护；二、做全面的购房成本比较，一般羊毛出在羊身上；三、若开发商具备合法商品房预售许可证明，且由第三方居间提供团购服务，那也应该核实第三方是否是合法设立并存续的主体，并且确实提供了居间服务，注意防范部分开发商名义上采取团购，实际是变相加价、逃避税收、炒盘的行为。即便确实有第三方组织团购，那么居间方收取费用时应让居间方出具正规的票据。

　　如遭遇类似问题，应保留好相关证据如微信或短信记录、内部认购（团购）协议、转账凭证、收费凭据等，并及时向房地产主管部门投诉、举报，也可以求助于专业律师帮忙维权。

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　　长沙卓越浅水湾意向购房者未签认购书，不退预付金

　　NO4、物业纠纷

　　随着越来越多人购买了属于自己的房产，“业主”的概念日益深入人心。相对的，人们对物业服务企业的要求越来越高，由此产生的物业纠纷也就越来越多。在实践中，业主与物业的纠纷往往是双向的。物业起诉业主，主要是追讨物业费；而业主起诉物业，原因就多种多样了，比如物业公司服务不到位、乱收费等等。

　　买房支招：湖南金州律师事务所专职律师周振文

　　第一、买受人购买房屋前应对前期物业服务企业的资质、服务水平、服务价格、信誉等级做提前了解，尽量选择资质等级高、性价比高、社会信誉好的物业服务企业提供服务的楼盘；第二、仔细阅读《前期物业服务合同》内容，明确业主和物业公司各自的权利、义务，避免日后不知自己的权利有哪些而疏于主张或权利主张“过度”；第三、对《前期物业服务合同》条款不合理的，可以通过业主联合或业委会与物业服务企业谈判争取修改合同条款，对于物业乱收费的，要求物业服务企业出具收费依据、说明理由，并可及时向物价主管部门及房地产主管部门投诉，要求查处；第四、尽早成立自己的业主委员会，代表广大业主行使权利，如与物业服务企业对话和谈判，化解不必要的纠纷或分歧，规范自身认识不足或违约的行为，同时纠正物业服务企业不合法、不合约的行为，必要时通过合法程序解聘或到期更换不称职的物业服务企业。

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　　NO5、逾期交房

　　开发商未在商品房买卖合同约定的期限内将符合合同约定和国家相关标准的房屋交付给购房者，逾期交房现象屡见不鲜。

　　买房支招：湖南金州律师事务所专职律师周振文

　　第一、尽量选择有实力、信誉高、有众多房产开发经验的品牌房企；第二、买房前要重视合同约定的交房条件，最好能通过谈判约定交房条件为“商品房综合竣工验收备案”；第三、合理约定《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任，违约金不能固定不变或过低，否则逾期交房违约责任条款对出卖人没有威慑力；第四、买受人要注意自己及时履行付款或贷款支付购房款的义务，并保留付款凭证及银行贷款发放凭证，防止开发商以买受人未按时付款为由试图减轻其逾期交房的责任；第五、逾期交房超过约定期限，达到约定或法定解除合同的条件时，切莫随意给开发商发送解除合同的函件或通知，应及时求助于专业律师，以决定是否主张解除合同以及是否采取诉讼维权。

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　　NO6、房屋质量

　　“买新房，搬新家”，多数中国人选择用毕生积蓄购置一套心怡的住房，不仅是为了追求更好的居住环境，更是代表了对未来美好生活的希冀。但在现实生活中，不少人买房入住后却“不得安生”——楼板开裂、房屋漏水、瓷砖脱落、水管爆裂……各种房屋质量问题层出不穷，开发商、物业，互相推脱，问题迟迟得不到解决。

　　买房支招：湖南天地人律师事务所专职律师龙震

　　1：签订合同时对商品房有关质量的条款是否约定明确，是否违反国家的强制规定；2：在法定期限内及时主张自己的权利。

　　举例说明：水管的问题关键看保修期，保修期在购房合同里面有明确约定，有约定依照约定，没有约定不得低于《商品住房实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中的最低保修期限。

　　《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的保修期限为屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间、地下室、管道渗漏1年。即业主实际享有的保修期限以开发商和业主约定的为准但是不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定。

　　提醒：一是要仔细阅读合同条款；二是在保修期内要及时主张权利。

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　　NO7、学区风波

　　承诺的小学迟迟没有动工，广告宣传上提到的名校无法入读……，在优质教育资源稀缺的当下，教育配套正在成为房地产销售的卖点。然而，“爽约”的情况屡屡发生。

　　买房支招：湖南天地人律师事务所专职律师龙震

　　1、看宣传广告是否成为将来商品房买卖合同的内容，清楚广告的提示；2、买房之前去教育行政部门核实，以防上当受骗；3、在购买学区房时，一定要跟开发商仔细确认并保留相关证据。

　　某些开发商借名校做宣传已是业内潜规则，如果楼盘确实在名校学区时，一般会把教育部门的学区范围认定书展示在营销中心，购房者可注意甄别。

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　　NO8、房证拖欠

　　买了房，“证”却迟迟没到手。业主焦头烂额，求“证”无门。如今，湖南已启动不动产统一登记，新购及交易房屋都统一发放不动产权登记证，两证不全的房屋，上市交易势必受影响。

　　买房支招：湖南天地人律师事务所专职律师龙震

　　1、 关键看合同约定，关于延期办理国土证违约责任的条款约定；2、在法定期限内要及时主张权利，包括短信录音、书面申请，电子邮件，快递邮寄，法律诉讼等方式，以免超过诉讼时效。3、开发商若涉嫌违反合同约定，业主可以通过法律途径进行索赔维权。

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　　NO9、一房两卖

　　交了房屋首付款办理按揭，却发现房子此前已签订过房屋买卖合同并申请了贷款；通过合法程序购得房屋，顺利出证还没几天，却被房管局通知要注销房产证……这都是“一房两卖”惹的祸。最后，购房者不但赔了钱赔了时间，还拿不到想要的房子。

　　买房支招：湖南天地人律师事务所专职律师龙震

　　“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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　　NO10、违规收费

　　多收一倍契税两年未退，恶意捆绑收取1万元团购费……在红网《消费维权》栏目，不少网友发帖吐槽在买房过程中遭遇开发商违规收费。很多时候，即便通过有效维权，开发商承诺退还所收费用，但退费过程往往也是一波三折、耗时费力。

　　买房支招：湖南天地人律师事务所专职律师龙震

　　按照住建部《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”即作为销售代理公司或中介服务机构方是不能收取团购费的。团购费的收取如果不是从事房地产销售的代理公司或者开发商本身，而是第三方公司来收取的，代理机构或者房地产公司仅在此过程中有参与但不收取，并不违反《商品房销售管理办法》的规定。

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